华夏时报记者 林佳茹 刘佳 北京报道加杠杆 炒股
近期，广州渣打、汇丰等外资银行首套房贷利率低至2.7%的消息引发全国购房者关注。
《华夏时报》记者走访北京多家银行网点及房产中介了解到，低于3%的房贷利率只是少数外资银行在部分地区推出的专属优惠，申请还需满足资产资质、征信流水、合作渠道等多重限定条件，普通购房者难以达标。
目前全国主流首套房贷利率集中在3.0%至3.1%区间，北京首套商业房贷执行3.05%标准，市场整体运行平稳。除外资银行定向优惠外，公积金贷款、存量房贷重定价、地方购房财政贴息是三类可实现利率“破3”的路径。
多数银行房贷利率维持3%水平
近期，广州个别外资银行首套房贷利率最低降至2.7%的消息持续传播，相关讨论从当地楼市扩散至全国，北京不少刚需置业群体也纷纷关注本地政策动向。
据了解，此次推出2.7%低利率的为广州地区渣打、汇丰等外资银行，仅限首套住房贷款。以100万元贷款本金、30年期限、等额本息还款测算，2.7%利率下总利息约46.02万元，较执行3%利率的主流产品少支出约5.76万元。但经核实，这仅为少数外资银行面向高资质客户的定向政策，准入门槛较高。
这一话题也在北京多个购房交流群、社交平台中引发热议。来京工作多年、目前在朝阳区租房的王先生正筹备购置首套刚需住房，他向《华夏时报》记者表示，看到2.7%利率的新闻后，咨询多家银行才得知该利率门槛极高，自己并不符合申请条件。“空欢喜一场，还是以北京本地银行实际执行利率为准更稳妥。”另一位准备在通州区置业的90后周女士也提到，身边不少同龄朋友都在关注房贷利率变化，大家普遍希望首套利率能进一步下调，减轻长期还贷压力。
北京某房产中介门店负责人也向《华夏时报》记者坦言，近期不少客户拿着广州低利率的截图前来询问，他都需要逐一解释，避免购房者产生过高预期。该负责人同时介绍了北京现行房贷利率/首付比例，商业贷款首套房利率3.05%、最低首付15%；二套房首付比例20%，商贷利率同样为3.05%。
为何外资银行敢于打出2.7%的房贷利率？经济学家、深咨协出海服务业专委会主任郑磊对《华夏时报》记者表示，“这本质是一场高门槛的‘客户筛选’游戏，而非行业性的利率普惠。”
郑磊表示，外资行内地网点覆盖有限，无法依靠规模摊薄运营成本，长期坚持“厚利精销”模式。“其房贷策略历来是‘定向优惠’，以超低利率为诱饵，精准捕捞高净值、低风险客户。”
这类优质客群征信良好、收入稳定、负债率低，对应的一线城市房产按揭属于低风险优质资产。外资行愿意以2.7%的利率换取几乎零风险的长期资产，实质是用利率换安全。同时，外资行可依托房贷优惠绑定优质客户，顺势拓展财富管理、跨境金融等高附加值业务，实现综合盈利。
招联首席经济学家董希淼接受《华夏时报》记者采访时也明确，“本质上是一套精准的市场与风险管理策略，而非普遍让利。”
董希淼分析，当前5年期以上LPR为3.5%，国内房贷利率下限已取消，银行拥有自主定价空间，外资行不受内地银行业房贷自律规则严格约束，定价自由度更高。“这更像一场面向优质客户的‘价格战’，在银行普遍面临‘资产荒’的背景下，主动以低息为饵，精准‘掐尖’信用良好、收入稳定的高净值客群，用以价换量保障资产质量。”他强调，2.7%利率仅限特定合作渠道、需通过严苛资质审核，“是市场分化下的竞争‘特例’，体现外资银行在利率市场化中的灵活经营优势，而非房贷利率的普遍下行信号。”
多场景可实现房贷利率低于3%
记者梳理发现，除少数银行针对高资质客群的新增房贷定向优惠外，国内市场低于3%的房贷利率主要集中在三类场景。
住房公积金贷款或商贷公积金组合贷是当前最普遍的利率低于3%渠道。按照现行全国统一标准，首套个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）为2.1%，5年以上为2.6%；二套住房公积金贷款利率5年以下（含5年）不低于2.525%，5年以上不低于3.075%。以北京购房者贷款100万元、30年还款测算，若足额使用公积金贷款，相比3.05%商业贷款30年可节省利息超8万元。
不过公积金存在贷款额度上限，在北京等高房价城市，多数购房者只能采用组合贷模式，仅公积金部分享受低利率，剩余商业贷款仍执行市场定价。在北京某国企工作的张女士告诉《华夏时报》记者，自己公积金缴存多年，但可贷额度不足以覆盖总房款，最终只能选择组合贷，“虽然能省一部分利息，但整体减负力度不及预期。”
存量房贷利率方面，经2023年、2024年两轮集中下调，叠加年度LPR重定价后，部分贷款利率降至3%以下。不少网友在社交平台分享还款经历，江苏业主刘先生2024年办理5年期短期首套商贷，初始利率3%，今年5月重定价后降至2.5%。其采用等额本金方式还款，月利息从五六百元降至两百余元，剩余三年还款期。据了解，此类低利率多集中在5年以内的短期住房贷款。
还有部分城市推出的财政贴息政策，折算后实际贷款利率可低于3%。例如南京今年出台“卖旧买新”房贷贴息政策，对符合条件的购房人给予贷款总额1%的贴息；泰州针对青年人才购房给予每年2%的贷款贴息，贴息期为2年。
值得注意的是，当前房贷利率整体处于历史低位。央行数据显示，2026年6月全国新发放个人住房贷款平均利率约3.1%，同比基本持平。前述房产中介负责人表示，“目前不管是商贷还是组合贷，都是近十几年利率最低的水平。”他同时提到，商贷利率随政策浮动，公积金利率相对稳定，近年房贷利率整体呈下行趋势，暂未出现上调情况。
在郑磊看来，“当前房贷利率是历史低位，但不意味着未来不会更低，不过再降的幅度不大，而且可能会缓慢小幅下调。”
董希淼认为，7月30日，中共中央政治局会议提出“宏观政策要发力提效”，表明下半年将持续优化财政金融协同促内需政策。他建议，对首套个人住房贷款实行财政贴息，大幅度降低乃至阶段性取消住房交易环节的税费，“切实降低居民住房消费成本，从而提振居民住房消费的意愿和能力，以有效稳定房地产市场。”
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责任编辑：王馨茹 加杠杆 炒股
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